房地产估价报告中“假设和限制条件”的撰写及相关风险防范

  多数估价师在撰写“估价假设和限制条件"时，会参考两个依据：一是《房地产估价基本术语标准》(以下简称《术语标准》)、《房地产估价规范》(以下简称《规范》)中有关叙述；二是“好报告”中的有关写法。但在估价实务中，房地产状况比较复杂，现有参照依据难以完全覆盖所有情况，很容易出现虚构或遗漏估价假设和限制条件的问题，甚至造成估价风险。

一、估价假设和限制条件的必要性

(一)估价假设的必要性

《术语标准》对“估价假设”的解释是:针对估价对象状况等估价前提所做的必要、合理且有依据的假定为何在房地产估价中不能完全按照等级权属状况和实际区位、实物状况进行估价，而要单独设置“估价假设呢?这是因为存在如下客观情况：

1.权属登记资料的“合法性、真实性、准确性、完整性”无法确认且往往不能满足估价需求

我国房地产市场培育发展过程较短，期间房地产法律、法规及管理体系处于不断完善中，加之城市行政区划、道路名称及门牌号变更，且权属登记曾有过房、地分管的历程，致使权属登记必要信息存在缺失或错误、同类信息不一致等问题，使估价依据缺失或不完整，需要通过有依据、合理的假定来补充估价依据、前提。

2.估价以外且影响估价结果的其他专业问题需要关注处理

影响房地产估价结果的因素很多，有的因素确认及分析不是估价师专业所及，比如房屋建筑面积、土地使用权面积及房屋安全、环境污染、相邻关系损害、特殊房地产标准认定等，在估价师查勘未发现异常且无相应专业鉴定、检测、认定的情况下,需要假定估价对象面积规模与证载一致、能够正常使用作为估价前提，否则估价依据缺失且估价师面临疏于必要关注的责任。

3.特殊估价目的不能完全考虑实际房地产状况

房地产估价的目的十分明确，就是要解决某种需求，比如，抵押房地产逾期不还贷款本息被人民法院查封处置，评估房地产市场价值时不考虑实际存在的抵押权及查封因素的影响，这是由特殊估价目的决定的。

4.查勘程序不能依法履行的情况时有发生

估价实务中查勘程序不能依法履行的情况时有发生，比如，因估价对象房屋占有人不配合实地查勘或估价对象涉及国家秘密，估价师不能进入估价对象内部进行查勘或因特殊紧急情况估价师无法亲自到估价对象现场，且在估价委托人及相关利害关系人同意的前提下估价。这些情况将造成估价对象状况难以确定，需要对无法通过亲自查勘得到的房地产状况进行合理假定。

5.房地产登记状况与实际状况不符

房屋添建、拆除或重建但未进行变更登记的现象时常存在，甚至有房屋征收补偿后原占用土地范围未进行分割变更的情况，使房地产登记状况与实际状况不符，容易造成估价多计漏计问题。需要根据估价目的、变更具体情况及委托估价要求对差异部分进行处理， 拆除或重建但未进行相应假设。

上述情况如果不进行合理假定，估价前提将变得难以把握和确定，估价结果将会出现随意性，影响估价结果的合理使用，失去房地产估价的实际意义。

(二)估价限制条件的必要性

估价限制条件是说明估价报告使用范围及在使用估价报告或估价结果时应注意的事项，包括使用方向、期限、应注意的其他问题等。基于以下原因应对估价报告使用作出限制。

第一，估价报告是估价专业服务的“产品”，应有“产品”使用说明。

第二，误用、恶意使用报告现象无法排除，需要明确报告使用方向及禁止使用范围。

第三，估价结果内涵存在一定的专业性，需要详细说明，防止不当使用报告。

第四，不可抗力、不可预计因素难以预测，需要进行客观说明披露。

二、估价假设和限制条件的撰写格式

目前，对估价限制条件的撰写还没有具体格式要求，但对估价假设的撰写有相对固定的格式，一般有两种做法:一是体现全面性，每项都写，无哪项则描述为“无**假设”；二是体现针对性，需要时才有该项假设。

本人倾向于第二种撰写格式，理由有四点：

(一)《规范》并未要求每项估价假设都要列出

《规范》7.0.16 对“估价假设撰写有具体要求，列出所有估价假设情形是规范应有的格式，但并不意味着报告中要写明所有的估价假设，就像“估价原则”中列出包括“谨慎原则”在内的六个估价原则，但除了抵押估价以外，其他估价并不用“谨慎原则”，也没有规定必须写所有估价原则、无哪项说明或无该项原则。规范中每项假设后面“当估价对象无**时，应无***假设”的规定，应理解为“当不存在该项需要假设的情况时，不能有该项假设的内容”，即从每项假设的分类上“无”，不宜理解为“当不存在该项需要假设的情况时，应写明该项假设的名称，再叙述为无该项假设”。目前按这种格式撰写的大多担心不这样做报告评审时会被扣分，但实际意义并不大。

(二)增加虚假报告的风险概率

如果规定各项假设都必须写上，不存在某项假设的情况时说明无该项假设，当实际需要该项假设，因估价师经验不足或房地产状况比较特殊，自认为不应当有该项假设而说明无该项假设时，一旦使用报告出问题会被认为存在故意隐瞒估价假设事项，存在虚假内容，从而增加估价风险。但是，如果不规定每项假设都写，即使没有撰写该项假设，最多会被认定为遗漏假设内容，风险程度自然降低。

(三)加入不需要的估价假设造成报告内容冗长且针对性不强

从估价报告格式及内容上看，应当规范、完整、简明、清晰，不应当有的内容会造成报告冗长，针对性不强，甚至会变相引导估价师多写滥加内容。如果想通过撰写所有的估价假设事项达到提醒、提示的目的，那么报告其他需要提醒的地方还不少，是否也要这样撰写，是值得考虑的问题。

(四)过多的估价假设会使人感到报告可信度降低

估价假设毕竟不是“现实状况”如果把所有的假设均一一列出，没有的说明“无该项假设”，会使人感到房地产估价报告中存在过多的假设内容，降低估价报告的可信度。

三、估价假设和限制条件的撰写

估价假设和限制条件应在审核估价资料、查勘现场的基础上，结合估价目的撰写，不能简单照抄、照搬。

(一)估价假设

估价假设是估价前提条件及依据的补充完善，影响估价结果。不能虚构或遗漏，应遵循“合法、必要、合理、有依据”的要求。

1、一般假设

主要包括两个方面:一是对估价对象权属、面积、用途等权属证明和其他资料进行审慎检查后，对其合法性、真实性、准确性和完整性给予的合理假定，关注点为对提供资料核查的方式和登记情况是否完整以及与实际状况是否存在差异、其他资料的真实性等；二是在未发现存在房屋安全环境污染、面积差异、特殊房地产标准认定等估价以外的专业问题时，在无相应鉴定、检测、认定情况下对其安全使用、面积准确的合理假定，关注点为是否存在仅凭估价师现场查勘就能辨别的房屋安全、环境污染、面积差异等问题。

(1)对提供资料进行核查的方式

对提供资料进行核查验证是估价的必要程序，因估价机构和估价师无权查阅他人的不动产档案资料，目前能做到的有三种情况：一是核对估价对象的《房屋所有权证》《国有土地使用证》或《不动产权证书》原件与复印件是否一致，一般限于权利人委托或愿意拿出权属原件的估价项目，比如房地产抵押估价；二是不动产登记处于受理状态时要求估价对象权利人到登记部门查询相关证明资料并取得查询结果，一般限于对权利人有利的估价项目；三是权利人不配合，估价委托人只能提供相关复印件，一般为被迫估价的项目，比如人民法院强制拍卖处置司法估价。值得关注的是随着不动产权登记系统的完善，可以根据提供的《不动产权证书》编号在不动产登记服务中心网上查询系统进行登记信息查询，依据查询结果验证《不动产权证书》及其相关内容，但早期发放的权属证书目前还不能查询。

核查验证提供资料一般从两方面考虑：首先，从资料式样上基本判断是否是伪造资料，但不是进行专业鉴定，估价师也没有这个能力和资质许可；其次，从资料内容上判断有无掩盖(复印件)、涂改痕迹，这是估价师根据常见的资料内容应有的辨别能力，但也不是进行专业真伪鉴定。

(2)关注登记情况与实际情况是否存在差异

对提供资料进行审慎检查并判断不存在伪造、掩盖、涂改情况后，对资料的合法性、真实性、准确性和完整性给予合理假定，但并非一定要对该“四性”同时并列进行假定，如果机械地套版，可能会出现虚假假设。假如，某涉及房地产处置司法评估项目，估价对象为临街一层证载建筑面积 80.45 m'的房屋，但实际只有一间进深约为10m的商铺，法院在核查该证确系被查封处置房地产的权属证书后，认为证载建筑面积与实际明显不符，另委托测绘机构测绘，实际建筑面积为 39.57 ㎡，《房屋所有权证》为早期版本式样，证载内容欠缺。《房屋所有权证》虽是合法、真实的，但不具备准确性、完整性。这种情况下就不能按常用处理方式假设权属资料“合法、真实、准确、完整”，而应当根据实际情况区别对待。否则，会存在虚假假设。

（3)判断证载房屋建筑面积是否与实际一致

房地产估价师虽不是不动产专业测绘人员，但具备房屋测绘的一般知识，对房屋建筑面积规模大小应有一定的判断能力。当经过实地查勘证载房屋建筑面积与实际基本一致时，应说明未对房屋建筑面积进行专业测量，根据实地查勘观察，估价对象房屋建筑面积与证载建筑面积大体相当或基本相符，以证载建筑面积为准进行估价。如果两者存在明显差异，应进行其他方式处理，比如，建议估价委托人另行委托测量后再予估价。

应当注意的是，从查勘观察角度看房屋面积，即使具备一定的房屋测绘知识，也只能对独幢房屋及常见成套住宅的建筑面积和存在共有分摊面积情况下的专有建筑面积进行观察判断，尤其是特殊性强的商业综合体中的部分商铺，其共有分摊面积较大且看不出来。因此，当估价对象为部分商铺、公共用房时，宜对专有建筑面积进行观察判断并进行相应假设说明。

(4)房屋安全、环境污染等影响房地产正常使用的因素假设

房屋质量、环境是影响房地产正常使用的重要因素，也是房地产价值的重要支撑，仅凭估价师的感官查勘不能对其进行鉴定，比如老旧房屋质量及历史环境污染缺陷等。因此，需要对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予关注和合理假定。合理假定要有依据，不能存在凭感官就能判断出的影响因素。具体地说：一是不存在凭估价师视觉就能看到的影响房屋质量的裂缝，特别是承重构件应当完好无损，也不存在火灾、水灾、撞击等损害房屋的痕迹；二是不存在凭估价师嗅觉、听觉就能识别的废气、严重噪音等。如果不经查勘或简单查勘就写“在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用”，属于滥假设甚至为虚假假设。

值得关注的是，随着《城市居住区规划设计标准》的实施，不符合日照标准的住宅，部分地方政府己要求不准按住宅出售、登记，此类房屋已不满足城市住宅的强制性条文要求。但估价师很难查勘判断是否符合日照标准，特别是夏至日前后查勘现场时，太阳高度角大，无法看到大寒日、冬至日日照遮挡情况；又如，幼儿园等特殊房地产具体规划标准，但估价师很难也无权认定是否符合标准。此类房地产估价会存在潜在遗漏假设事项的问题，可对影响估价对象价值的重大因素“房屋安全、环境污染、相邻关系、特殊房地产标准认定等”给予说明和限制。

2.未定事项假设---“应有实无待设立”

未定事项假设是在房地产权益规划条件尚未明确或不够明确影响估价结果的情况下，对其做合理、最可能的假定，可概括为“应有实无待设立”。这些不明确事项产生的原因多是早期相关法规及管理滞后，特别是早期颁发《房屋所有权证》及出让士地的房地产，显示信息往往不能满足估价需求:另外，上世纪九十年代住房制度改革中，因历史原因，少量一层房屋有相连的独立使用小院不在房改确权范围，但一直维持现状使用，使房地产实际权益并未被完全登记。假设事项一般包括房屋用途及土地性质、用途、使用年期、是否允许土地续期或容积率等规划条件。但应注意三个问题：一是不能无依据、仅凭估价师经验假设，否则估价风险极大，甚至可能以出具虚假证明文件罪或出具证明文件重大失实罪被刑罚，尤其是当估价项目涉及某类案件时被追责的概率极高；二是假设应建立在沟通的基础上，根据估价目的及其适用的估价指导意见与估价委托人书面沟通，利用专业知识提供相关意见或建议估价委托人征询有关部门、专业机构，由估价委托人决策处理办法后再进行假设，沟通过程注意“留痕”；三是假设应建立在客观的基础上，根据周边类似房地产的规划条件及使用状况提供专业建议，供估价委托人决策。但估价实务中往往遇到估价委托人不再提供任何书面意见，此时估价机构需要谨慎从事，是否继续估价值得思考。

3.背离事实假设----“状况背离看目的”

背离事实假设是当估价目的特殊需要、交易条件限制设定或约定，估价对象设定状况与估价对象在价值时点实际状况不一致，需要进行说明假定，可概括为“状况背离看目的”“背离”可理解为：覆是为非或有而不计或无中生有。

(1)权益状况假设:一般用于房屋征收估价和涉执房地产处置司法评估项目。比如房屋征收估价不考虑租赁、居住权设立、抵押、查封等因素的影响，是因为被征收房屋依法估价补偿与其他债权债务处置需要分开处理。涉执房地产处置司法评估不考虑原有担保物权、其他优先受偿权及查封因素，是因为这些因素因拍卖而消灭、解除，或者说估价目的就是为了解决此类问题。

(2)实物状况假设:一般用于房地产抵押估价和特殊估价需要。比如抵押估价不计实际已存在的违法建筑，是因为违法建筑不能设立抵押权。评估目前未建或未建成房屋在现在设定已建成条件下的价值，实物状况应假设为已建成状况，是因为这种特殊估价项目的房地产价值对应的房屋状况是已建成的状况。

(3)区位状况假设:一般用于房屋征收遗留估价和房地产损害项目。比如因司法判决或政府调整房屋征收估价的价值时点，需要评估征收区域内遗留户房地产现在的价值时，因其他房屋已拆除，原有居住环境已不存在，需假设居住区状况为原有环境状况。

4.不相一致假设----“同类相异取其一”

不相一致假设是估价对象名称、用途、面积、权利人名称、地址等,存在资料之间相异或资料与现状不一致，影响估价结果及报告使用的情况下，应选择最客观、最合理的假定，可概括为“同类相异取其一”。这些不一致事项产生的原因多是房地分管、管理不规范及城市建设变化所致，除了常见的需要合理假定外，还存在新规划未实施、房屋未征收补偿拆除但土地使用范围已按新规划缩减、调整等特殊情况，需要估价师认真、全面审验资料并作出相应假设。如果此类报告出问题，估价机构想要归因于相关部门的不当执法、管理而免责，难度较大。

5.依据不足假设---“有而不明定依据”

对实际存在的估价对象状况，因客观原因估价师无法查勘知悉，使估价对象状况的准确性不足，可能影响估价结果的准确性，需要对估价对象状况进行确认、假定，用尽可能获悉的信息去还原、设定估价对象的客观情况，可概括为“有而不明定依据”客观原因包括：估价委托人不能提供估价对象权属证明原件、非估价师原因不能进入内部查勘、权属证书缺失房屋建成年份信息等，需要在查勘、调查的前提下进行合理假定。值得注意的是，紧急特殊情况下不能现场查勘时慎用该项假设，因为这不能代替法定的查勘程序，只有在适宜估价目的及估价委托人、相关利害关系人同意的情况下，才能借助其他辅助手段查勘并进行假设。同时，证载房屋竣工时间不一定是房屋建成年份，因为存在竣工验收拖延的现象，特别是多地出现的“问题楼盘”更是如此。

(二)估价报告使用限制

估价报告使用限制是估价产品的使用说明，笔者认为在可有可无时最好写上。因房地产实际估价情形比较复杂，不能完全统一报告使用限制的格式，同时各机构实践经验及理解有别，使估价报告使用限制撰写差异较大。一般包括以下内容:

1.应当说明的内容

(1)报告用途。根据估价目的说明估价报告的具体用途，包括《规范》及行业准则、指导意见中明确的估价报告用途。说明不能模棱两可或有不同理解的空间，特别是预判报告可能用于征收等涉及国有资产时更加严谨。同时说明不得用于已限制用途以外的其他用途。

(2)报告使用人。根据估价目的及估价委托书，能够明确报告使用人的应说明使用报告的单位名称或个人姓名:无法确定报告使用人的，可限制使用人范围，防止滥用报告。

(3)报告使用期限。报告使用期限自出具日起计，一般不超过一年，但应具体说明半年或一年等，不能说明“报告使用期限一年，市场价格变化较快时半年”，这样等于未明确报告使用期限。

(4)不同估价目的适用估价指导意见要求的报告使用限制。《涉执房地产处置司法评估指导意见》对报告使用限制做了具体规定。今后，报告使用限制会受到行业及使用人的重视，不同估价目的适用估价指导意见也会对报告使用限制作出具体规定估价机构及估价师应当遵循。

2.建议说明的内容

由于房地产法规建设在不断完善，估价中难免会遇到登记信息缺失、违法建筑、历史遗留处理等复杂问题加之误用、恶意使用报告及故意损坏房屋的现象时有发生，估价报告使用限制中还应根据估价目的说明可能出现的其他情况。

(1)对估价结果的说明。包括估价结果价值内涵、报告使用期内存在影响估价结果变化的因素时调整估价结果等。

(2)估价范围的说明。一般在容易引起异议、误解时对估价范围进行说明，包括成套住宅含分摊国有建设用地使用权、建筑物评估不含国有建设用地使用权及房屋价值具体内涵等。

(3)不可抗力、不可预计因素的说明。当估价对象位于易引起交通事故的公路斜坡转弯处、山体滑坡危险地段、矿区塌陷区、发射残骸坠落区等，存在不可抗力、不可预计的破坏因素;老旧建筑或居民自建房屋存在难以判断的房屋安全问题;被拍卖处置房地产未腾空时存在人为损坏等因素。宜对这些不可抗力、不可预计因素的影响进行说明。

(4)其他限制。

四、估价假设和限制条件撰写风险防范

撰写估价假设和限制条件容易出现编造、遗漏、缺乏针对性等问题，缺乏针对性一般只在报告评审时予以扣分，但编造、遗漏估价假设和限制条件可能面临较为严峻的估价风险。

(一) 虚构或故意隐瞒估价假设风险

一般有两种情况:一是照抄照搬其他报告，但并不真正理解，造成虚构估价假设；二是采用各项假设均列，没有写无的格式，但并未认识到应假设的事项，从格式上排除应有的估价假设，存在隐瞒估价假设的故意，使报告存在虚假内容。这两种情况相对容易被确认，极易被认定为虚假报告一旦报告涉案可能会以出具证明虚假证明文件罪被刑罚。

(二)遗漏估价假设风险

遗漏估价假设，主要是估价师执业水平有限、估价审核不尽责造成的，反映机构整体能力不足。遗漏估价假设相对而言不容易被确认，需要专家鉴定，如果是重大遗漏，一旦报告涉案可能会以出具证明文件重大失实罪被刑罚。

（三)估价限制条件不明确风险

估价报告限制条件不明确会导致估价委托人、报告使用人、估价利害关系人误解或误用甚至恶意使用估价报告，从而出现估价风险。

1.估价报告用途不规范、不准确

报告用途应当与《规范》及适用的估价指导意见、评估办法等行业准则相符，否则可能导致乱用估价报告的后果，甚至当报告涉及查处案件又需要有人担责时会被认定为故意模糊报告用途，为谋取不当利益提供便利和条件。

2.估价报告使用责任未划清

非估价专业人士对报告用途、使用人、使用期限的理解有限，为防止不当使用报告带来的不利后果，需要结合估价目的，用通俗易懂的表述说明注意事项，划清各自责任。否则，也可能以报告使用人非专业人员，不可能理解专业术语，估价报告违背行业准则等为由，被认定为故意遗漏报告使用限制，为谋取不当利益提供便利和条件。

3.处置房地产估价报告应提示的内容缺失

处置房地产的结果是买受人购买被处置房地产并办理不动产登记，如果被处置房地产有瑕疵或不能办理权利证书或转让税费超过预期，买受人往往要反悔，最好的理由将在估价报告和拍卖公告瑕疵中寻找，因估价机构处于相对弱势地位，可能会成为被告，报告使用提示的内容一般是追诉的重点，如果必要内容缺失，大概率会败诉，甚至由点到面又牵扯到报告其他技术问题，风险自然升级。

(四)估价假设和限制条件撰写风险防范

估价假设和限制条件撰写的潜在风险很大，防范的根本措施在于深刻认知估价假设和限制条件的作用，掌握不同估价目的、估价对象状况下必要的估价假设和限制条件的具体内容。其风险防范应关注以下三点:

1.有针对性地参考学习“好报告”

应当承认，部分机构只重视报告模板，且报告评审中格式内容占分比例较高的背景下，学习、抄录“好报告”内容成为部分机构“提高估价质量”的法宝和捷径。但照猫画虎、邯郸学步式的学习，难以撰写必要、完备的估价假设和限制条件。建议估价师结合“好报告”的估价目的及房地产状况有针对性地分析、参考有关内容，并及时学习《房地产估价原理与方法》一书中的相关内容，有助于提高估价假设和限制条件的撰写技能和水平。

2.从估价疑难点及处理方式上提炼估价假设内容

估价假设是对估价前提的假设及依据的补充、完善，是对依据存在缺失、不一致时结合估价目的及房地产状况合理设定的必要估价前提条件，估价疑难点及其处理方式正是估价假设的相关内容。

3.从报告使用者角度总结报告使用限制条件

估价“产品”的制作者估价师宜转换视野，从报告使用者的角度审视报告的使用限制条件，甚至从恶意使用报告的心态去看待报告，更有利于提升报告使用限制条件的撰写能力。

五、结语

估价假设和限制条件涉及估价结果及报告使用，其撰写质量反映估价机构和估价师的综合能力。在估价环境比较复杂、追责机制不断完善的形势下，估价假设和限制条件撰写的风险日益显现。本文对估价假设和限制条件撰写及相关风险防范提出了粗浅的想法，以期增强房地产估价的专业性，进一步提升房地产估价的职业水平。