房地产评估可不可以只用一种评估方法？

       关于房地产的评估主要为土地评估和房地产的评估，报告类型又分别资产评估报告、房地产估价报告和土地估价报告，一般房地产的价值量比较大，要求尽量用两种方法进行评估。但在实际工作中很多的房地产是不适合用两种评估方法的。而且硬是加上另一种评估方法，评估结果也和适宜方法的评估结果相差甚大。那么我们是否可以只采用一种方法进行评估呢？以下为准则和规范中关于评估方法的规定：1、《资产评估法》与《资产评估法》（修订征求意见稿）对照表

2、《资产评估执业准则——资产评估方法》 中评协〔2019〕35号

第五章-评估方法的选择

第二十二条 当满足采用不同评估方法的条件时，资产评估专业人员应当选择两种或者两种以上评估方法，通过综合分析形成合理评估结论。 

第二十三条 当存在下列情形时，资产评估专业人员可以采用一种评估方法：

（一）基于相关法律、行政法规和财政部部门规章的规定可以采用一种评估方法；

（二）由于评估对象仅满足一种评估方法的适用条件而采用一种评估方法；

（三）因操作条件限制而采用一种评估方法。操作条件限制应当是资产评估行业通常的执业方式普遍无法排除的，而不得以个别资产评估机构或者个别资产评估专业人员的操作能力和条件作为判断标准。

第二十四条 资产评估报告应当对评估方法的选择及其理由进行披露。因适用性受限而选择一种评估方法的，应当在资产评估报告中披露其他基本评估方法不适用的原因；因操作条件受限而选择一种评估方法的，应当对所受的操作条件限制进行分析、说明和披露。

3、《房地产估价规范》 GB/T 50291-2015

4.1-估价方法的选用-4.1.3 

当估价对象仅适用一种估价方法进行估价时，可只选用一种估价方法进行估价。当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，不得随意取舍;当必须取舍时，应在估价报告中说明并陈述理由。

4、《城镇土地估价规范》GBT18508-2014

9 不同用途土地价格评估-9.1 一般规定

估价人员应针对不同用途土地的价格形成特征,选择适宜的两种以上评估方法,正确把握各类用地的估价技术要点。

评估少有交易,市场化程度极低且土地收益难以显化的特定用途土地价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要估价方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。

10不同权利状态下土地价格评估-10.1一般规定

估价人员应针对不同权利特征对土地价格的影响,选择适宜的评估方法,正确把握不同权利土地价格评估技术要点。

评估相对完整或无特殊限制的土地权利价格,应在主要评估方法中选择两种以上适宜的评估方法。评估划拨土地使用权、地役权,单独设立的地下或空中使用权等不完整或严格受限的土地权利价格,在省级以上土地估价行业协会组织专家论证的基础上,可以选择一种适宜的主要评估方法,并应在报告中充分披露,附具专家论证材料。

5、国有企业资产评估报告审核要点，以山东省为例-

《山东省国资委关于印发省属企业资产评估报告审核要点的通知》鲁国资产权〔2023〕5 号

八、评估方法：(一)应当审核评估方法选择是否合理，评估方法选择应当符合相关评估准则的规定要求，评估过程中评估参数选取应当合理。(二)未采用两种以上评估方法进行评估，应当披露其他基本评估方法不适用的原因或者所受的操作限制。采用两种以上评估方法进行评估，应当说明评估结论的确定方法和依据。

实务建议

从以上文件可以看出，由于房地产价值量比较大，准则及规范都是要求尽量用两种以上的评估方法进行评估。如果仅符合一种评估方法，是可以采用一种评估方法的，仅采用一种评估方法的需要进行说明和披露。但城镇土地规范中要求采用两种方法，采用一种方法的需要省级以上专家论证。

因此，在出具资产评估报告以及房地产估价报告对房地产进行评估时，如果房地产符合多种评估方法，需要采用多种评估方法。如果受条件限制无法采用两种以上方法的，没必要硬性“拼凑方法”，可以只采用一种评估方法，需要说明不采用其他方法的理由，并进行披露。

在出具土地估价报告对土地进行评估时，一般要采用两种以上评估方法，因为如果采用一种评估方法需要省级以上专家论证。