房地产项目在建工程抵押评估过程中的注意事项

作者：评估公司

房地产项目在建工程抵押价值评估是房产评估工作的重要内容之一，做好在建工程抵押价值评估工作对于资产合理处置的现实意义重大。因此，在建工程抵押价值评估过程中须把握好以下事项:

1、明确抵押范围

进行在建工程抵押评估之前需要明确具体的抵押范围，可抵押范围是扣除已售部分建筑物的建筑面积和分摊的土地面积所剩余的已建成的建筑面积和剩余土地使用权面积，而这部分还得剔除不可销售的配套公建等分摊的土地使用权面积。

①配建

一般政府会要求开发商在建设商品房的同时按一定比例配建幼儿园、变电站、居委会等非经营性公建，这些配建建成后是需要无偿移交给政府的，为不可售部分，故这些配建的建筑物及分摊土地均不可作为抵押范围进行抵押。       

②地下车库

小区地下会配建地下车库及人防，这些也不可作为在建工程抵押范围进行抵押。这些不能抵押的部分虽然开发商投入了成本，但是在测算的时候不能计入成本，这是需要提醒注意的。

③已售和预售

房地产开发项目通常不是静止不动的，而是一直处于动态的销售中，所以在明确价值时点的同时一定要确认所有已售和预售的范围，并把这部分建筑面积及分摊的土地面积从抵押范围内扣除，这部分已售和预售房地产的权属在名义上已经不属于开发商所有了，故这部分是不可以抵押的。

2、谨慎评估

开发完成后房地产价值的测算一般采用比较法，选取最近一年内的至少3个具有可比性的房地产开发项目作为可比实例，通过对区域因素和实物因素修正后，得到估价对象所在项目的预计可以售出的价格。在选取可比实例的时候要注意采用的是平均售价，而不是最高售价，也就是要选取的成交价格是可实现的市场价值，而不是为了迎合某些高估高贷需求而虚高评估完工价值。在预测续建成本的时候也要注意不低估可能发生的建设成本，要充分考虑续建仍需投入的各项资金成本，否则评估值也会存在虚高的情况。在房地产市场状况上行的时候，这些押品可以顺利出售回笼资金，这种高估的风险还不算太大，但是一旦市场处于下行形势，这种高估的风险就格外突出，很容易造成资金回笼困难，可能会出现开发商不能正常还款甚至是变现时发生资不抵债，项目烂尾等情况。尤其近几年我国的房地产政策主流是坚持“房子是用来住的不是用来炒的”，房地产市场调控依旧比较严格，房地产市场也比较低迷，因此作为第三方评估机构要坚持做到客观独立，以免给银行等金融机构带来巨大的经济损失。

3、遵循评估原则

房地产市场价值评估应遵循以下基本原则：1.独立、客观、公正原则；2.合法原则；3.价值时点原则；4.替代原则；5.最高最佳利用原则。房地产抵押价值和抵押净值评估，除了遵循以上基本原则外，还应遵循谨慎原则。根据《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）：“评估抵押价值应为充分考虑导致估价对象价值或价格偏低的因素，谨慎考虑导致估价对象价值或价格偏高的因素下的价值或价格。”

这里重点说明一下价值时点原则，价值时点原则是指评估价值应为在确定的某一特定时间的价值或价格。而这一特定时间，通常为注册房地产估价师具体现场查勘的日期，这个时点下的在建工程现状的评估价值为可转让抵押物的价值，不应包括开发商预付工程款、预付材料款和预付的各项管理费、规费等开发商必要投入成本。而且施工进度也要相应对应好价值时点时的状况。

4、分摊土地面积

在建工程抵押的时候通常不是所有的规划建筑面积都可以进行抵押，由于通常会扣除不可抵押的部分，即不可抵押的部分不在评估范围内，因此抵押的土地面积需要按照一定的规则进行分摊。土地面积的分摊目前没有统一的规定，只要按照统一标准进行分摊，对抵押物的影响不大。

土地面积的分摊一般来说有两种：一种是按照建筑面积进行分摊，一种是按照价值量进行分摊。实物中按建筑面积分摊土地使用权面积是比较常用的方法，这种方法比较直观且易理解。需要注意的是，分摊的土地面积一定是要对应可抵押的建筑面积，不可抵押的建筑面积也无需计算分摊土地面积。