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房地产价值评估（包含房地产本身及土地使用权的评估），是评估专业人员依据不动产估价的相关原则、理论与方法来开展工作。需全面收集并深入了解不动产市场交易数据，同时结合不动产所具备的经济特性与自然属性。在此基础上，综合考虑地产的质量、等级，以及其在当下经济环境中的普遍收益状况。此外，还要深入分析社会经济发展走向、土地利用方式、土地预期收益潜力，还有土地利用政策导向等会对不动产收益产生影响的各类因素，最终对某一不动产在特定权利状态和具体时间点的价格做出综合评估。
一、收益还原法
收益还原法（资产评估中国的“收益法”）是对土地、建筑物、房地或其他具备收益性质资产进行估价的基本方法，也是不动产估价中最常用的方法之一。当土地估价选用此方法时，即把购买土地作为一种投资，地价款视为为购买若干年土地收益而先期投入的资本。因此，收益还原法是在评估测算土地、建筑物、构筑物等不动产未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估时日收益总和的一种方法。
由于土地具有固定性、个别性、持续性等特点，当土地使用者占有某块土地时，不仅能获得现时的纯收益，而且还能期待未来不断获取土地收益。当将此项随时间延续不断获取的纯收益，以适当的还原率（折现率）折算为现在价值的总额(称为收益价值或资本价值)时，它即表现为该不动产的实质价值，也是客观的交换价值，这就是收益还原法的原理。
二、还原率的内涵
还原率是用以将不动产纯收益还原为不动产价格的比率。在采用收益还原法评估不动产价格时，在不动产纯收益已确定的情况下如何准确地选取还原率，是准确计算不动产价格的关键问题。
还原率又称折现率、报酬率、资本化率，是衡量资本投入到不动产带来收益能力的收益率指标。还原率就是一种投资的收益率，它是投资不动产所带来的收益能力的一个重要经济指标，它等于同等风险资本的收益率。
一般而言，还原率= 纯收益÷交易价格。
如果已知某类物业的价格水平和收益水平，在不动产公开交易市场活跃的前提下，就可计算出该类物业的还原率。
收益还原法依据的理论为：收益价格= 年纯收益÷还原率；这里的年纯收益相等，且为无限年期的。
从公式中看到，估价结果的准确性，取决于估价师对纯收益和还原率的确定，尤其是还原率，它的微小变化将产生很大的影响。
从下表分析中发现还原率变化1个百分点对评估结果(收益价格)的影响超过纯收益变化10个百分点的影响（分别高达+16.7%和-12.5%），从这一点上说，选择一个适当的还原率对估价人员来说更为重要。
三、还原率的影响因素
现阶段，随着我国市场经济的发展，以及房地产法律法规制度的逐步完善和不动产市场交易的日愈活跃，针对我国不动产现状的分析学者们总结影响还原率的主要因素有：自有资本成本率（自有资本的资本化率，相当于投资者对自有资金的投资收益率期望）、外来资本利息（借贷资金的利率）、资产折旧贬值和收益降低的补偿率、通胀带来的增值和还贷自有资金的增加等。同时，风险补偿、免税政策以及不动产本身的属性也会影响还原率。
四、还原率的求取方法和适用范围
1.市场提取法
计算公式：
还原率＝市场租金(收益) /交易价格
适用条件：
此法适用于房地产市场发育成熟且交易活跃的情况下，市场案例和交易价格较易获取，运用市场租金(收益) /价格比法求取还原利率。
操作要求：
选取的市场案例要求同一供需圈近期发生的，在用途、结构、功能等方面相同或相似。为了避免偶然性所带来的误差，需要抽取多宗类似的不动产、求其纯收益与价格之比的算术平均值或加权平均值作为待估不动产的还原率。
2.累加法（安全利率加风险调整值法）
安全利率加风险调整值法此法又称累加法。
计算公式：
还原率= 无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流通性补偿-投资带来的优惠
其中：
投资风险补偿：是指当投资者投资于收益不确定、具有风险性的房地产时，它必然要求所承担的额外风险补偿，否则就不会投资。
管理负担补偿：是指一项投资要求的关心和监管越多，其吸引力就会越小，从而投资者必然会要求对所承担的额外管理有补偿。房地产要求的管理工作一般远远超过存款、证券。
缺乏流动性补偿：是指投资者对所投入的资金由于缺乏流动性所要求的补偿。房地产与股票、债券相比，买卖要困难，交易费用比较高，缺乏流动性。
投资带来的优惠：是指由于投资房地产可能获得某些额外的好处，如易获得融资，从而投资者会降低所要求的报酬率。因此针对投资估价对象可以获得的好处。要作相应的扣减。
3.还原率拆分法
运用收益还原法评估不动产的价格时，按照评估对象的不同(单纯的土地估价、建筑物的估价或房地的估价)，可以将还原率分为以下三种。
土地还原率：是求取纯土地价格时所应用的还原率。这时对应的纯收益，是由土地所产生的纯收益，这个纯收益不应包括其他方面带来的部分。所选用的还原率是相应的土地还原率。一般情况下土地还原率比建筑物还原率低2～3个百分点。
建筑物还原率：是求取单纯建筑物价格时所使用的还原率。这时所对应的纯收益是建筑物本身所产生的纯收益，不包括土地产生的纯收益，因此选用的还原率，也应是建筑物还原率。
综合还原率：是求取房地合为一体时的价格时所使用的还原率。
土地还原率、建筑物还原率，综合还原率三者虽然有严格区分，但又是相互联系的。
一般情况下有：建筑物还原率＞综合还原率＞ 土地还原率
若知道其中两个还原率，便可求取另外一个还原率。
求取方法：
公式1：
r = (r1L+r2B) /(L+B)
公式2：
r =〔r1L+(r2+d)×B〕/(L+B)
式中：
r为综合还原率，r1为土地还原率，r2为建筑物还原率，L为地价，B为建筑物价格，d为建筑物折旧率。
上述第一个公式适用于建筑物折旧后的纯收益的情况；
第二个公式适用于建筑物折旧前的纯收益的情况。
五、结语
不动产估价是一门专业性很强的工作，估价人员必须具备丰富的经验，才能做出准确合理的判断，许多的学者形象地将不动产估价定义为：
不动产估价=科学+艺术
对有收益或潜在收益的不动产，在采用收益还原法测算不动产价值时，在确定还原利率中提出了很多可取的求取方法，如果在求取还原利率的过程中结合各种求取方法的难易程度和精确度、并结合估价经验相互验证，必定能够更加精确地对不动产价值进行测算和判定。