对于限制性房地产市场价值估算说明

案例

请教个问题，在某房开企业评估中，办公，限售10年，10年内只能租赁，之后可以转让。请问10年后出售价格如何确定合适？比如现在做个市场法，然后考虑增长率，再考虑个年限修正？还是其他合理方式。

解析

赵强 ：10年内不能转让，现在是否有市场价值？应该如何理解评估结论，我个人意见，认为现在只有在用价值，没有市场价值。也就是我可以合法使用该房地产获取收益，但是不能转让获取收益。如果可以这样理解的话，是否可以参考采用上市公司限售股的评估方法评估限制交易的房地产的价值呢？只是一个初步想法，供大家头脑风暴时参考！

旁白：大约一炷香的时间过后......

赵强：我个人意见，仅供参考。

对于限制性房地产市场价值估算说明

对于这种“限制销售性房地产”，如果我们先不去纠结是否存在市场价值这个逻辑问题，假定存在市场价值，也就是我们将其作为一种缺少流动性的房地产进行评估（顺便说明一点，没有市场价值也就不会有公允价值，因为公允价值是市场价值，但是市场价值不一定是公允价值），我们可以采用风险投资组合理论，认为对于一项具有限制性的房地产的投资与没有限制性的房地产的投资，两者的差异就是一个固定年限的限制期，对于一个投资者而言，上述限制期会对其投资行为构成额外的投资风险，也就是如果在限制期内，当地的房地产市场发生看跌趋势，则投资具有限制性房地产的投资者就会因为限制性销售而不能将房地产立即脱手，从而导致其存在一个投资亏损的风险，如果我们给与这个投资者一个可以按固定价格销售出去的一个保障，投资者就不会因房地产市场看跌而造成投资损失，上述限制性销售就不再会构成投资者的额外风险，这个保障就是一个看跌期权。

这个看跌期权的行权价X，应该是限制期到期后，投资者可以按照其自然价值将房地产销售出去的价格，如果这个投资者原始投资价值S₀，房地产经济寿命为N年，限制期为T年，则按照自然物理损耗，限制期满后，该房地产扣除自然损耗后的价值应该是即原始投资价值乘以一个成新率。因此，一项没有限制性的房地产的市场价值可以近似等同于与其一样的具有限制性房地产市场价值+一个有效期与限制期等同，行权价为原始投资价值乘以一个成新率的看跌期权，这样，具有限制性房地产的价值=没有限制性房地产的价值-看跌期权的价值。

采用数学公司具体描述如下：

假设一项房地产没有限制性的现实市场价值为S₀，与其相同或相似的房地产具有限制性的房地产市场价值为V，P₀为一个看跌期权，则：

根据投资组合理论：  S₀=V+P₀  即：V=S₀-P₀

其中：

S₀：为没有限制性房地产现实市场价值；

P₀：为一个看跌期权，

上述看跌期权中：

S₀：就是没有限制性房地产的现实市场价值，行权价

（N：房地产经济寿命期，T：房地产销售限制期（年），r：无风险收益率）。

上述看跌期权中的两个参数的d₁和d₂的计算公式如下：

这里的波动率σ可以根据当地房地产市场历史价格数据的对数标准差估算。