　　不动产投资信托基金（REITs）是实现不动产证券化的重要手段，是通过发行收益凭证汇集广大投资者的资金，交由专业投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资收益及时分配给投资者的一种投资基金。国际上，早期REITs多集中在持有型房地产，现已广泛应用于电力、交通、能源、工业区、物流仓储、数据中心等基础设施领域。我国REITs市场的发展道路不同于国外，其最大特色在于从基础设施领域开始推进公募REITs。

　　我国公募REITs的发行工作系统而复杂，需要熟悉国有资产管理、税收、土地、行业、金融等多方面政策。根据指引要求，在REITs发行前，需要对基础设施资产项目进行评估，出具评估报告，并且对评估报告的内容进行明确要求。在REITs产品存续期间，要求对基础设施项目资产每年进行1次评估。在基础设施项目购入或出售、基础设施基金扩募、提前终止基金合同拟进行资产处置、项目现金流发生重大变化且对持有人利益有实质性影响的情况下，也需要对基础设施项目资产进行评估。资产评估在公募REITs产品整个生命期内均扮演着重要角色。在产品设立阶段，经常需要复杂的资产重组交易，将原本分属不同主体持有的基础设施资产装入REITs产品，完成产品的架构设计，在此过程中常有资产评估的业务需求。

　　评估机构需关注的问题

　　评估机构作为公募REITs发行的参与者之一，其主要作用是解决基础设施资产的价值问题。因此，需要对公募REITs的模式，监管要求，底层基础设施资产的权属、手续、运营能力、收益情况、行业特点等开展详细的尽调，从公募REITs主要涉及的各方参与主体角度去衡量项目。

　　公募REITs的模式。原始权益人（如国有企业、项目公司等）作为市场主体通过自有资金或其他融资方式，进行基础资产建设，建设完成后通过收费（如租金）等形式获得稳定的现金流。然后，通过将能够获取稳定项目现金流的、符合条件的基础设施项目转让给基础设施资产支持证券，回收资金。

　　具有相关资质的证券公司、基金管理公司设立基础设施证券投资基金，向公募 REITs投资者募集资金，并通过上述基础设施资产支持计划投向基础设施项目，通过项目公司持有基础设施项目。基础设施证券投资基金分配90%以上合并后基金年度可供分配金额给予投资者，同时投资者可以在二级市场进行买卖交易，获取收益。原始权益人则通过公募REITs回收投资，进行再投资，从而实现循环。

　　监管要求。基础设施REITs采取“公募基金+ABS（资产证券化）”结构，公募REITs募资根据可分配现金流进行估值，根据《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目申报工作的通知》要求，“申报的项目现金流持续稳定且来源合理分散，投资回报良好，近3年内总体保持盈利或经营性净现金流为正。预计未来3年净现金流分派率（预计年度可分配现金流/目标不动产评估净值）原则上不低于4%。”即估值不高于可分配现金流的25倍。

　　根据指引要求，评估报告包括以下内容：评估基础及所用假设的全部重要信息；所采用的评估方法及评估方法的选择依据和合理性说明；基础设施项目详细信息，包括基础设施项目地址、权属性质、现有用途、经营现状等，每期运营收入、应缴税收、各项支出等收益情况及其他相关事项；基础设施项目的市场情况，包括供求情况、市场趋势等；影响评估结果的重要参数，包括土地使用权或经营权利剩余期限、运营收入、运营成本、运营净收益、资本性支出、未来现金流变动预期、折现率等；评估机构独立性及评估报告公允性的相关说明；调整所采用评估方法或重要参数情况及理由（如有）；可能影响基础设施项目评估的其他事项。

　　上述指引对评估报告的内容做出了具体要求，这是在承做此类项目时评估人员一定要重点关注的部分。

　　基础设施资产价值。公募REITs目前主要是投资于基础设施项目，因此对于评估机构而言，基础设施项目的运营情况显得十分重要。2021年6月21日，首批REITs项目正式上市，基础设施行业涉及垃圾焚烧、产业园、高速公路、仓储物流等行业。

　　基础设施资产的评估不同于以往的股权或资产评估。在价值类型定义方面，指引中关于基础设施资产基金定期报告中披露要求“基金信息披露文件涉及评估报告相关事项的，应在显著位置特别声明相关评估结果不代表基础设施项目资产的真实市场价值，也不代表基础设施项目资产能够按照评估结果进行转让。”但一般情况下，资产评估的价值类型均为市场价值。关于预测期限，一般基础设施资产项目存续期是有限的，同时在项目到期后，资产一般会约定无偿转让给原始权益人，此方面与一般的股权、资产交易过程中的产权转移存在一定差异。关于资产评估范围，基础资产往往存在于项目公司，对于基础设施资产的范围仅包括长期资产还是包含配套的营运资金，需要根据项目方案情况具体分析。

　　在具体实操过程中，资产评估如何与公募 REITs的设立、发行、存续、退出等各个环节有效配合，服务于市场参与的各方信息披露需求？评估技术与基础设施资产有效衔接需要不断探索。

　　评估业务展望

　　公募REITs基金的推出是为了拓宽基础设施项目的融资渠道、丰富融资方式，并寄希望通过资本市场降低债务风险，调动全社会资金为基础设施建设服务。

　　不同于国际REITs，我国是以基础设施项目开始起步，一方面是对资产评估法定业务的补充，另一方面是评估机构快速深化了解此类业务的各方要求。

　　我国公募REITs是金融服务于实业的有效尝试，在公募REITs基金全生命周期中对资产评估政策和市场都予以了高度重视，资产评估在服务于推动不动产投融资体制改革过程中大有可为。

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