行业动态
2022年二季度突发的疫情打乱了宏观经济复苏的步伐。由于上游消费、产业的下滑，叠加房地产市场调控的深入，商业地产再次承压。为此，克而瑞资管对2022年上半年商业地产发展进行了回顾。全文分为市场篇、融资篇、企业篇三大模块，对商业地产相关的宏观经济、商业地产政策、销售市场、租赁市场、企业经营和不动产金融发展进行了全面研究。
——《2022年上半年商办不动产市场发展报告》
房企商办
一、商业销售：量价平稳，重点城市重点企业表现优异
●成交面积：同比保持平稳，宝龙逆势表现优异
24家房企2022上半年累计销售面积达285.82万平，相比去年同期283.9万平微增0.7%。其中前十名总金额有205.38亿元，占总成交面积的71.9%。其中超15万平的企业有融创、万科、龙湖、新城、华润、世茂、宝龙。虽然整体销售规模有所下滑，但仍有部分企业脱颖而出，逆势上涨，例如宝龙2021年新开22个商业项目，新增签约面积276万方创下新高，使得宝龙2022年上半年商业销售同比高增254%达15.24万平，商业销售金额同比高增326%达39.15亿元。
●销售均价：均价21489元/平微涨4%，重点城市项目涨幅稳定
商业销售均价方面，24家房企2022上半年平均销售均价为21489元/平，相比去年同期20609.9元/平同比上涨4%，其中佳兆业均价涨幅最高，由2021上半年20569.8元/平上涨68%至34629元/平，这主要是由于2022年上半年佳兆业深圳项目成交占比极高，9.23万平总成交面积中6.05万平由深圳贡献，其中佳兆业盐田城市广场二、三、四期成交占比高。
2022上半年典型房企商业销售均价（元/平)
数据来源：克而瑞投管云
二、办公销售：规模集中度加剧，均价与区位强相关
●成交面积：前5房企占比总成交规模68.4%
从成交面积来看，2022上半年24家典型房企成交总面积达212.5万㎡。融创中国成交面积居首达46.4万㎡，重庆为其成交热度最高的城市，华润、万科、龙湖以及招商蛇口为前5强，其中融创、华润和龙湖同比增长幅度显著，分别为93%,66%,76%。值得一提的是，前5房企办公成交面积占比总成交高达68.4%，办公销售向头部企业成交聚集的趋势在上半年较为明显。
2022上半年典型房企办公成交面积（万㎡)
●销售均价：分化加剧，区位因素是关键
从成交均价来看，大悦城控股以61774元/㎡领跑办公销售市场，主要因为其上海核心板块苏河湾区域的优质写字楼成功出售，中粮天悦壹号成交均价达到73428元/㎡。成交均价处于第一梯队的房企成交规模大部分在6万㎡以下，项目多为高能级城市优质板块，而此类办公物业自带稀缺属性从而具备较高的市场竞争力。成交规模靠前的房企则均价较低，如招商、龙湖、融创、万科均在11000-14000元/㎡区间，成交项目多位于城市新兴板块，而此时期更优质的楼品和更高的性价比往往成为办公市场的核心考量因素。
2022上半年典型房企办公成交均价（元/㎡)
数据来源：克而瑞投管云
三、房企大宗交易：占比超3成，险资成需求主力
2022上半年房地产为大宗交易市场的绝对主力行业，根据克而瑞资管监测，收购总成交金额中34%的占比来自于地产行业，而出售总成交金额中地产系资金的占比更高。自2021年以来房企资金的流动性问题一直较为显著，但众多房企在处置资产缓解资金压力时并未涉及到核心标杆项目，不同以往的是，今年上半年有较多明星项目成交，如世茂股份旗下的外滩茂悦酒店45亿元转让给上海地产集团，广东粤海置业的粤海金融中心大厦34.9亿元转让于太平洋保险，大悦城控股旗下的大悦中心68.86亿元交易给能源企业，更多房企拥有的一线城市核心位置的优质资产进入大宗交易市场。
内资投资机构中的险资在上半年的收购动作较为频繁，也更加倾向于知名房企一线城市的优质办公物业。金融机构近阶段来大宗收购房企资产的趋势依然延续，但在此时期房企之间的资产交易频率也逐步提升，现金流充足的大型央国企房企收购行业内高性价比、具有价值潜力的物业，同时加速布局如数据中心、物流仓储园区等新经济资产业态。
商管企业
一、商管规模加速，市场持续下沉
截至2021年，万达累计管理规模已达5900万平，位列第一，同比增长11.7%，在基数较大的前提下依然保持着较高增速。事实上，绝大多数商管在规模上均保持着较高增速。
2008年以前，17家房企大量在一二线布局，2009年以后，三四线开业项目比例开始升高，2016年开始三四线开业项目比例在50%左右徘徊，2021年达48%。这种下沉趋势不仅表现在万达、新城这类在三四线抢占市场，以标准化产品线快速复制的企业，也表现在华润此类聚焦一二线核心城市的企业。
2003-2021年17家房企部分新开业项目
城市能级分布情况（%）
数据来源：房企年报；CAIC整理
备注：17家房企为宝龙、大悦城、华润、佳兆业、金地、金茂、金融街、龙湖、融创、世茂、太古、万达、新城、星盛、旭辉、阳光城、中骏
二、内资发展加速，行业门槛提高
上半年Top20内商管企业租金收入同比上升6%。内资和外资企业运营收入TOP10入榜门槛分别为25.1亿元和5.2亿元。TOP20内资企业的总租金收入同比2020年上半年略上涨了6%。
数据来源：克而瑞地产整理
备注：经营性收入包含办公租赁、商业运营、酒店管理等经营性业务收入，不包含物业管理费收入；港币兑换人民币统一按照0.82换算
2022上半年房企运营收入入榜门槛（亿元）
数据来源：克而瑞地产整理
三、发展策略分化，冲规模强运营
从5年租金复合增长率情况来看，旭辉、新城处于高速增长阶段，2021年，旭辉升级产品线并开出6个商业项目，新开项目历年最多，新城则凭借新开30个商业项目冲高租金增长率。而华润、龙湖则凭借较强的运营水准，在管理面积规模位于中游的情况下，租金增长水平依然取得了较为理想的成绩。
2021年典型房企商业项目租金收入及
5年复合增长率（亿元，%）
从运营效率来看，华润、龙湖属于以运营水平提高坪效类，而新城、万达属于狠抓出租率，确保整体租金增长。
四、追求高毛利率，轻资产成共识
重资产投入高回收周期长，轻资产项目的毛利率较高，这成为当下商管企业发力轻资产的重要原因。万达2020年明确表示从2021年开始将不再投资持有新的万达广场物业，即不再走“重资产”路线，开始全面铺开“轻资产”。星盛商业截至2021年已为84个商业项目提供服务，总合约管理面积390.0万平方米，当中62.4%由独立第三方开发或拥有。
今年上半年许多品牌效益较好的企业在轻资产方面有所发力，2022年，大悦城控股首个签约的商业轻资产项目落地广州，标志着大悦城控股商业正式进驻广州；华润万象生活首次在南宁拓展轻资产项目；龙湖在上海的首个商业轻资产项目落地杨浦区中环五角场商圈；龙湖绍兴首个轻资产项目签约，将打造华颐星悦荟；万达以轻资产接管北京蓝色港湾、五棵松卓展购物中心，成功进入朝阳燕莎亮马河商圈等。同时旭辉商业宣布全面开启轻资产合作，包括委托管理、经营收益分成、合资共创等合作模式，轻资产玩家又添一员。
信息来源：克而瑞资管整理
五、企业合作频出，合作方式多元
2022年上半年企业合作频繁，合作对象更为多元化：
与银行/险资合作：例如兴业银行（需求面积：300-600平方米、代表项目：成都环球MALL，深圳益田假日广场等）与华润股份有限公司在深圳签署全面战略合作协议，拟向华润集团提供不低于700亿元整体授信，携手推进产业金融深度合作；中国人寿注资远洋地产，涉及北京CBD核心区的高端写字楼项目的股权合作，规模约6亿元，预计在4月落地等。与银行/险资合作有利于缓解项目资金压力，为项目周转注入活力。
与当地国资合作：例如龙湖集团与省属大型国有控股公司湖北联投集团签署战略协议，就城更、地产开发等业务合作；万科与广州市政府签署战略合作框架协议，将在城市更新、城市物业智能服务、养老服务、文旅产业等方面加强合作。与当地国资合作通过城市更新的方式曲线救国，也是一种获取高性价比土地资源的好方法。
与企业合作开发：对于旗鼓相当的两家企业，强强联手是不错的选择，例如佳兆业与招商蛇口、长城资产在深圳签署战略合作协议，设立三方合作平台共同开发；成都华侨城与大悦城控股西南区域公司正式达成合作，双方将共同打造成都第3座大悦城；龙湖商业首进汕头，与国厦集团合作打造一站式商业综合体等，两家企业合作开发有利于资源互换，各展所长。
六、架构更轻量化，权责更加明确
2022年上半年，据不完全统计，已有宝龙、华润、万达、万科、旭辉等多家房企进行了架构调整，包括城市与区域公司整合、职能部门调整等多个方面，其中比较有代表性的是宝龙为了更贴合1+1+N的战略需求（长三角区域+粤港澳大湾区+其他潜力城市圈）在地产和商业两个平台进行架构上的调整，其中商业板块涉及到多位商业集团助理总裁的重新任命；印力集团则在原来十大城市公司的基础上，取消了南昌、西安两大城市公司，形成新的八大城市公司，另外在总部原有商业运营中心、资金资产中心、管理支持中心的基础上，新增设了一些职能部门，其中包括：新设立招商中心，以整合、重构和发展招商能力；新成立“印象汇”事业部，主要负责“印象汇”产品线项目管理，构建更为清晰的产品线标准；成立独立产品中心，集中力量保证产品力提升；成立数字化业务变革办公室，发力消费者的数字化业务建设等。
七、疫情封控加速企业数字化布局
由于各个城市封控政策不同，导致城市间市场特点分化更为明显，这将更加考验城市公司运营能力，例如新城控股第六季“我爱你·五月”，虽然为全国性营销活动，但在疫情之下有90%的项目经历了全面闭店或部分关停的疫情管控，经营实际情况不同，故营销策略应避免“一刀切”，例如徐州贾汪吾悦广场利用户外大屏与顾客进行互动跳操，而长春北湖吾悦广场因受疫情管控要求，在只有永辉超市营业而其他店铺全部闭店的背景下，则积极开展线上营销，实施全民分销计划。另外，为了应对疫情的长期不确定性，万达已率先开展数字化探索，与福建省邮政分公司签订行业框架协议，确定了农货市集、数币推广、渠道共建、邮生活推广、直播等多渠道的合作；另外与中行、建行、农行三大银行开启了福州6家万达广场的数字人民币试点工作落地，欲进一步提升金融普惠水平和支付体系运行效率。